공희준(이하 공) : 어떤 분들은 3기 신도시에 사용될 토지보상비가 결국은 강남으로 흘러들어와 가뜩이나 올라간 강남 땅값을 다시 한번 더 크게 들썩거리게 만들 것이라는 우려 섞인 전망을 내놓고 있습니다. 참여정부에서 행정수도와 혁신도시들을 건설하는 과정에서 나갔던 막대한 토지보상비가 결국에는 강남으로 환류된 쓰라린 경험이 있기 때문입니다. 그분들의 우려 섞인 전망에 본부장님께서도 동의하시는지요?

김헌동 (이하 김) : 집값이 뛴다는 건 곧 땅값이 뛴다는 의미입니다. 땅값이 뛰는 데는 크게 세 가지 이유가 있습니다. 첫 번째는 금융시스템에 있습니다. 우리나라에서는 부동산을 담보로 돈을 빌려주는 관행이 정석처럼 자리 잡고 있기 때문입니다. 신용을 평가해 대출을 해주지 않습니다. 이로 인해 부동산을 담보물건으로 잘 잡는 은행원들이 은행조직 내에서 유능하다는 평판을 얻어왔습니다. 이 또한 적폐인데, 우리나라는 이 낡은 시스템을 여전히 고집하고 있습니다. 이게 어떠한 결과를 초래했느냐? 부동산 투기를 하는 걸 정부가 부추기는 꼴이 되었습니다. 대출시스템이 심각하게 고장이 나 있는 겁니다.

정부가 땅값을 신바람 나게 한다

국토교통부(장관 김현미)는 2018.12.19일 정부서울청사에서 「제2차 수도권 주택공급 계획」으로 15만5천호 입지를 확정.발표하였다. 이날 국토교통부, 서울시(시장 박원순), 인천시(시장 박남춘), 경기도(도지사 이재명)는 수도권 주택시장 안정 등을 위해 MOU를 체결했다.  

김 : 두 번째는 집을 여러 채 사면 오히려 세제혜택을 주어왔기 때문입니다. 세금을 덜 내게 되는 겁니다. 다주택 보유자들 입장에서는 상속과 증여도 그렇게 불편하지가 않습니다. 세제시스템에 커다란 구멍이 나 있는 겁니다. 세 번째는 주택공급 시스템에 결함이 있기 때문입니다. 과거에 주택보급률이 70프로 정도에 머물러 있어도 집값을 안정시킬 수 있었던 이유는 전답과 임야를 헐어 지은 집들이 기존 주택과 비교해 반값에 공급되었던 데 있습니다. 자동차에 비유하면 신차가 중고차의 반값에 불과한데, 헌 차들의 가격이 오를 리가 있겠습니까? 그렇지만 지금은 새 집이 헌 집들보다 10~20퍼센트 비싸게 나옵니다. 그러면 헌 집들도 새 집을 좇아 가격이 뛰기 마련입니다.

공 : 주택과 일반 소비재의 결정적 차이점이네요.

김 : 문제는 망가진 시스템을 고칠 의무가 있는 정부가 시스템을 되레 의도적으로 고장을 냈다는 점입니다. 정부가 투기를 조장한 것이죠. 부동산 투기꾼을 애국자처럼 둔갑시켰으니까요. 금융, 세제, 그리고 여기에 더해 공급과 분양까지 모든 정책이 부동산 투기꾼들에게 유리하게끔 설계돼 있습니다. 그럼 누가 이득을 엄청나게 보겠습니까? 당연히 재벌과 토건업자들입니다.

공 : 정부가 3기 신도시 건설을 구실로 풀어놓을 토지보상비에 관계없이 강남 땅값은 다시금 오를 거라는 말씀이신가요?

김 : 그렇습니다. 지금은 토지보상비로 정부로부터 받은 돈이 주식에 투자하는 것보다, 은행에 예금해놓는 것보다, 강남 부동산에 재테크를 하는 게 훨씬 더 이문이 남습니다. 연어가 모천으로 돌아오듯이, 돈이 다시 강남으로 돌아올 수밖에 없는 구조입니다. 토지보상비로 자식들 명의로, 혹은 부모 명의로, 이도저도 안 되면 동원가능한 친척과 지인들 명의로 서울 강남에다가 자꾸만 집을 사놓게 됩니다.

공 : 명불허전 강남불패네요.

김 : 사람들이 왜 기를 쓰며 강남 아파트를 사겠습니까? 자식들에게 강남에 셋집을 얻어서 살게 하는 것과 견주어 아예 집을 사주면 10배~20배 이익이 생기는데, 어느 부모가 그 일을 마다하려고 하겠습니까? 돈을 빌려서라고 사려고 들겠죠. 그러니 정부에서 토지보상비 명목으로 엄청난 거금을 쥐어준 사람들이 그 돈을 어째서 그냥 놀리고 있겠습니까? 앞 다투어 강남에 쏟아 붓기 일쑤입니다.

공 : 참여정부와 문재인 정부처럼 586 세대가 주도하는 자타칭 진보정권이 등장할 때마다 강남사람들은 이른바 대박 또는 잭팟을 터트렸습니다. 586들이 주축이 된 진보정권들마다 나오는 족족 강남 땅값을 올려놓는 데에는 어떤 비밀스러운 기제(Mechanism)가 있나요?

김 : 저도 처음에는 왜 진보로 분류되는 정권들이 출현할 적마다 강남 집값이 어김없이 폭등하는지 도저히 이해가 되지 않았습니다. 그러다 그 은밀한 메커니즘의 작동원리를 차츰차츰 뚜렷이 깨닫게 되었습니다.

진보정권, 실력도 없고 겸손함도 없다

김헌동 전 본부장은 분양원가 공개를 통한 아파트값 거품 빼기에 전력투구해왔다. (사진제공 김헌동)

공 : “진보정권 등장=강남집값 폭등”의 미스터리를 풀 수 있는 단서는 무엇인가요?

김 : 첫 번째 이유는 아주 간단합니다. 진보로 불리는 정부들에 실력 있는 사람이 없습니다.

공 : 아! 이렇게 간단할 수가.

김 : 진보정권들은 예전에 집값을 안정시킨 공적이 있거나, 또는 서민들의 주거환경을 개선시켜본 경험이 있는 인물들을 요직에 기용하지 않습니다. 스펙만 화려하든지, 아니면 학창 시절에 시위에 앞장섰든지 하는 인사들을 선호합니다. 화려한 스펙이나 혹은 빛나는 투쟁경력이 인생의 유일한 자랑거리의 전부인 사람들 사이에는 공통적 특성이 있습니다.

공 : 어찌 보면 정반대 유형의 사람들인데, 그둘 간에 어떤 공통분모가 가로놓여 있나요?

김 : 체계적 학습이나 치열한 조직생활을 통해 기초와 기본기를 다지지 않았다는 점입니다. 권력을 등에 업고 갑자기 벼락출세한 사례들이 많습니다. 본인들의 역량과 깜냥으로는 감당하기 버거울 고관대작의 직책들에 낙하산 타고서 얼떨결이 임명되다 보니 우선은 아래의 실무자들을 효과적으로 통솔하지를 못합니다. 스펙과 투쟁경력으로 벼락출세한 사람들일수록 남의 얘기를 들으려고 하지도 않습니다. 게다가 자신들의 잘못을 정당하게 지적하고 비판한 사람들을 적으로 돌리기까지 합니다. 만약 자신들의 생각에 어긋나는 정책건의가 올라오기라도 하면 그 건의된 내용이 아무리 타당해도 무조건 퇴짜를 놓습니다. 

김헌동 전 본부장이 묘사한 무능한 진보정권의 만성적 병폐들은 현재 문재인 정부의 청와대가 노정하는 고질적 난맥상과 거의 정확히 일치했다. 능력과 자질이 달리는 인물과 세력이 나라와 국민에 엄청난 해독을 끼치기 시작하는 시점은 스스로를 성역과 금기로 여길 때이다. 문제는 스스로를 성역과 금기로 간주하는 지금의 청와대가 일반대중에게는 벌거벗은 임금님 이상도 이하도 아니라는 데 있다. 한 가정의 가장이 세상물정을 모르면 집안이 망하고, 한 국가의 대통령이 세상물정을 모르면 나라가 망한다.

공 : 그 선하고 순수하다는 사람들이 도대체 무슨 재주로 다들 강남에 집 한 채씩 장만할 수 있었던 건가요?

김 : 자기들을 선량한 진보라고 여전히 강변하는 사람들 가운데 강남에 집을 갖고 있는 사람들이 처음에는 그리 많지 않았습니다. 그전에는 큰돈을 벌어볼 기회가 없었기 때문입니다. 이 사람들이 참여정부를 거치면서 드디어 돈맛을 알게 됩니다.

공 : 그러고 보니 공기업 감사다, 유관단체 간부다 하며 억대 연봉자의 대열에 새로이 진입한 사람들이 참여정부 무렵부터 엄청나게 늘어났습니다. 억대 연봉자가 되더니 다들 때깔들이 달라지더라고요. 애들 미국 같은 데로 조기유학 보내는 것도 대수롭지 않게 되고요.

김 : 한국사회에서 고위공직에 진출한다는 것은 부와 권력과 명예를 동시에 쥐게 된다는 의미입니다. 억대 연봉은 기본이고, 일반인들은 접근하지 못하는 고급 개발정보도 이런저런 경로를 통해 취득할 수 있게 됩니다. 어디에 투자하면 재미를 본다는 것도 남들보다 빨리 파악하게 되지요. 그전에는 재야에서, 시민단체에서, 여의도 언저리에서 춥고 배고픈 생활을 겪어온 다수의 86세대들이 참여정부에 직간접으로 참여하며 강남에 집을 살 수 있는 물질적 토대와 영양가 있는 정보망과 알짜배기 인맥들을 확보하게 되었습니다. 이런 사람들이 문재인 정부에 다시 합류하거나, 권부에 영향력을 행사할 만한 위치에 포진하니 강남 부동산이 잡힐 리가 있겠습니까?

참여정부 집권기까지만 하여도 강남에 집을 가졌다는 사실은 최소한 진보진영 안에서는 부끄러운 일로 통했다. 허나 문재인 정부 출범을 계기로 강남에 집을 가진 사실은 부끄럽기는커녕 되레 ‘강남좌파’ 대접을 받으며 어디 가서든 목에 힘주고 으스댈 수 마패가 되고, 완장이 되었다. 이는 필자가 「지금은 강남시대」라는 졸저에서 문재인 정권을 최초의 본격적 강남정권으로 규정한 근거이자 까닭이었다.

김 : 문재인 정부 들어와 정부 요직에 임명된 고위 공직자들의 면면을 일별해보세요. 재산현황이나 부의 축적과정이 이명박 정부와 박근혜 정부에서 고위직에 내리꽂혔던 인사들과 본질적으로 아무런 차별성이 없습니다.

공 : 강남에 고가의 주택 소유하고 있고, 아이들 외국의 비싼 학교들로 조기유학 보내고. 저 같은 힘없고 가난한 평범한 서민들이 보기에는 이명박근혜 정권이나 문재인 정권이나 그 밥에 그 나물일 따름입니다.

진보, 얻은 건 강남아파트요 잃은 건 부끄러움

김현미 국토교통부 장관이 임대주택등록 활성화 방안을 발표하고 있다. (2017.12.13 국토교통부)

김 : 문재인 정권 사람들도 집이 서너 채 있어도 부끄러운 줄을 모릅니다. 청와대고, 내각이고 간에 문재인 정부의 고위관료들 중에서 검소하고 청빈하며, 성실하고 정직한 사람들을 웬만해서는 찾아볼 수가 없습니다. 민주화운동에 투신했다는 사람들이, 시민운동에 헌신했다는 사람들이 어떻게 다들 그렇게 재산들이 많은지 정말 신기할 지경입니다. 수십억은 돈도 아니게 됐거든요.

공 : 저도 진짜 궁금합니다. 홈페이지의 이른바 「걸어온 길」에는 수배와 수감으로 점철된 고난의 세월을 오랫동안 보냈다는데, 재산이 수십억 원씩이니. 우리나라 감방 밑바닥에는 누가 미리 금이라도 묻어놓은 건 아닌지 날 잡아서 거국적으로 한번 확인해봐야겠습니다. (웃음)

대학 시절에 고무신 신고 다니며 허름한 대폿집에서 외상술 먹던 사람들이 나중에 알고 보니 수십억의 자산가더라는 놀라운 반전드라마는 “보수도 강남, 진보도 강남”인 ‘강남패권주의’가 판치는 21세기 한국사회만이 써낼 수 있는 엽기적인 신데렐라 스토리이리라.

김 : 어떠한 사람이 고위공직에 오르기 전까지는 얼마나 재산이 되는지를 평범한 국민들로서는 알 수 있는 방법이 현실적으로 없습니다. 하지만 고위공직에 임명되는 순간 시민운동가가 재산이 수십억 원이고, 교수가 집이 서너 채라는 사실이 세상에 알려지게 됩니다. 상속이나 증여를 받지도 않았으면서도 대관절 어떻게 그 많은 재산을 모으고 증식했는지를 문재인 정부는 제대로 검증하지 않아왔습니다. 설령 재산 형성에 불법적 요소가 개입하지 않았더라도 그런 사람들을 투기를 부추길 수도 있는 정책을 입안하는 자리에 보내서는 절대로 안 됩니다. 실제로는 정반대였습니다. 국민들의 인식에서 투기를 잡기는커녕 투기로 돈을 벌었을 것 같은 인사들을 중대한 부동산 문제를 다루는 정부의 정책 라인에 줄줄이 앉혀놓으니 토건업자와 투기꾼들 입장에서는 절로 신이 나지 않겠습니까?

공 : 정부에서 불법사찰을 했네, 하지 않았네 하며 현재의 청와대 민정수석에 대해서 말들이 많습니다. 솔직히 저는 그 양반이 민간인 불법사찰 행위에 연루되었는지 여부에 대해서는 별 관심이 없습니다. 대신에 저는 딱 한 가지 부분만 기억에 또렷이 각인돼 있습니다. 현재의 청와대 민정수석비서관이 살고 있는 서초구 방배동의 삼익아파트가 문재인 정부 들어와 서울시의 재건축 심의를 삼수 끝에 통과한 사실이 그것입니다. 제가 조국 수석이었으면 “재건축 절대반대!”라고 쓰인 머리띠 두르고서 아파트 정문 앞에 큰 대 자로 벌러덩 드러누웠을 겁니다. 아니면, 집을 팔던가요. 고위공직자는 오얏나무 아래에서는 갓끈을 고쳐 매지 말아야 하기 때문입니다.

박원순의 잘못도 크다

김 : 박원순 현 서울시장은 시민운동에서 잔뼈가 굵은 정치인입니다. 박원순 시장이 2011년 가을에 서울시장에 취임한 다음 제일 먼저 했었던 일들 중 하나가 송파구 가락동 시영아파트를 종상향시킨 것입니다.

공 : ‘종상향’에 대해서 보충설명 부탁드립니다.

김 : 가락 시영아파트는 본래 2종 주거지역이었습니다. 25층 이상의 건물을 건축할 수 없는 지역이었습니다. 박원순 시장이 이곳을 3종으로 종상향을 시켜줬습니다. 그 덕분에 35층 아파트가 건축될 수 있었습니다.

공 : 현재 35층 고층으로 완공된 상태인가요?

김 : 「송파 헬리오시티」라는 이름으로 완공이 되어서 얼마 전부터 입주가 시작되었습니다. 가락 시영아파트는 12~16평짜리 소형 아파트였습니다. 전두환 정권 시절이었던 1981년에 평당 70만 원에 분양되었으니 한 채에 1,000만 원쯤 했었죠. 이 아파트가 지금은 얼마가 되었느냐? 한 채가 20억 원이 됐습니다.

공 : 우와~ 천만 원짜리가!

김 : 천만 원이 20억 원이 된 겁니다. 20배도 아니고 200배가 뛴 거예요. 200배로 언제 뛰었냐?

공 : 박원순 시장 때인가요?

김 : 예. 2011년까지는 7억 원가량 나갔습니다. 그게 20억이 된 거예요. 박원순 시장이 서울시장으로 있는 동안 13억 원이 뛰어올랐습니다. 이런 현상이 송파구 가락동에만 국한된 게 아닙니다. 강남구 개포동도 매한가지입니다. 개포동에 원래 있던 5층짜리 아파트를 철거한 부지에 35층짜리 아파트를 신축하도록 허용했습니다. 층수만 해도 7배가 늘어났어요. 땅은 단층만 지을 수 있느냐, 10층을 쌓을 수 있느냐, 100층을 올릴 수 있느냐에 따라서 토지의 가치가 달라지는 법입니다. 5층짜리 아파트를 지을 수 있는 땅에 35층짜리 아파트를 올리도록 허가하면 어떻게 되겠어요? 땅의 가치도 층수에 상응해 7배가 오르게 됩니다.

정부와 서울시가 강남을 불로소득주도성장의 견인차로 만들어

강남 땅값이 폭등하는 와중에 진행한 박원순 시장의 강북 옥탑방 체험은 암환자에게 파스 발라주는 신발 신고 발등 긁기로 끝나고 말았다. (사진출처 박원순 서울시장 페이스북)

김 : 강남의 아파트 가격이 폭등한 것은 강남땅 자체의 가치를 국가가, 그리고 서울시가 앞장서서 높여주고 늘려주고 키워줬기 때문입니다. 땅의 가치를 뛰게 함으로써 아파트 가격도 동반해 상승하도록 하는 정책들을 진보정권 아래에서 중앙정부와 지방자치단체가 사이좋게 나란히 쌍끌이를 해왔습니다. 그럼 강남땅의 가치를 높여주는 정책은 언제부터 도입됐느냐? 김대중 정부 아래에서 그린벨트를 대규모로 해제하고, 재건축 허가를 남발한 데서부터 비롯되었다고 볼 수 있습니다.

공 : 당시에는 국제통화기금(IMF) 관리체제라는 특수하고 예외적인 상황이 배경으로 작용했습니다.

김 : 외환위기 극복이라는 불가피한 사정은 물론 있었습니다. 그러나 위기를 극복한 다음에는 그와 같은 부동산 정책을 거둬들었어야 바람직했습니다. 참여정부는 임시방편의 일시적 정책이었어야만 할 강남땅의 가치를 올려주는 정책기조를 오히려 더 강력하게 밀어붙였습니다.

공 : 이명박 정부도 택지 조성을 구실로 그린벨트를 마구 파괴하고 난도질했습니다.

김 : 이명박 정부도 그린벨트에 집을 짓기는 했습니다.

공 : 보금자리 주택을 가리키시는 거네요.

김 : 보금자리 아파트는 강남구와 서초구에 평당 분양가 970만 원짜리 아파트를 공급하는 정책이었습니다. 평당 3천만 원짜리 아파트들 근처에다가 평당 가격이 천만 원이 안 되는 아파트를 떡하니 세워놓자 3천만 원짜리 아파트의 가격이 자꾸만 떨어졌습니다. 더욱이 MB 정부 집권기에는 100만 채가 넘는 미분양 아파트 물량이 생겨났습니다. 방금 말씀드린 것처럼 신규 분양 아파트가 반값 이하로 계속 쏟아져 나오면 부동산 투기는 자연스럽게 소멸됩니다.

김헌동 본부장을 MB 정권에 우호적 성향의 인물로 섣불리 단정해서는 곤란하다. 인터뷰 뒷부분에서 그는 이명박 정권이 강행한 희대의 부동산 특혜사업을 통렬히 고발하기 때문이다.

김 : 이렇게 확실하고 간단명료한 대책이 있음에도 불구하고 박원순 서울시장도, 문재인 대통령도 재개발과 재건축을 무분별하게 허가해줬습니다. 박원순 시장은 취임 일성으로 뉴타운 사업지구를 모두 해제하겠다고 선포했습니다. 재건축 조합도 전부 해체하겠다고 언급했습니다. 하지만 말과 행동이 달랐습니다. 재개발과 재건축에 대한 서울시의 특혜가 이어졌기 때문입니다. 집값을 폭등시킨 제도와 시스템이 아직도 두 눈 시퍼렇게 뜨고 살아있는데 이것들을 수수방관하는 광경을 보면 민정수석이 됐건, 정책실장이 됐건 땅값을 기필코 잡고야 말겠다는 청와대의 결연한 의지가 별로 엿보이지 않습니다. 더군다나 전임 청와대 정책실장은 어디 살았습니까? 한국에서 제일 값비싼 아파트들 가운데 하나일 잠실의 아시아선수촌 아파트에 태연히 거주해왔습니다.

공 : ‘서민팔이’의 귀재인 홍준표 전 자유한국당 대표도 똑같은 아파트 단지에 살고 있습니다.

김 : 홍준표, 장하성 같은 쟁쟁한 권세가들이 송파구의 그곳 아시아선수촌 아파트에 이웃사촌들로 살고 있죠. (④편에서 이어짐…)