3기 신도시 건설은 쓸데없는 짓

공희준(이하 공) : 정부에서는 최근 주택공급 확대를 통한 집값 안정을 목표로 3기 신도시 건설 계획을 발표했습니다. 3기 신도시가 정부의 공언대로 과연 부동산 가격을 안정시킬 수 있을까요?

김헌동 (이하 김) : 부동산과 관련해서 ‘안정’이라는 단어는 크게 두 가지 개념으로 해석될 수가 있습니다. 첫째는 현재 상태를 그냥 유지해간다는 의미입니다. 둘째는 커졌던 거품을 뺀다는 뜻입니다. 3기 신도시 개발은 현 상태를 그럭저럭 유지하는 데에는 도움이 될 수도 있습니다. 신도시 건설공사가 완료되어 본격적 입주가 시작되는 시기는 문재인 정부가 끝나고 다음 정부가 들어섰을 때입니다. 주택 수요자들에게 실제로 공급이 이뤄지는 시점을 기준으로 삼자면요. 문재인 정부 다음에 출범할 정부가 과거 정부들처럼 신도시를 집값을 올릴 목적으로 사용한다면 집값은 계속 올라갈 겁니다. 그와 반대로, 집값을 내려가게 할 목적으로 3기 신도시들을 활용한다면 집값이 안정되거나 내려갈 것으로 전망됩니다. 그런데 문재인 정부가 현재 채택하고 있는 정책 기조가 차기 정부로 고스란히 이어진다면 집값이 크게 안정될 것으로 보이지는 않습니다. 3기 신도시만으로는 집값을 잡을 수 있거나 안정시킬 수 없습니다. 지금은 신도시 건설을 미루거나 신도시 아파트들의 공급이 부족한 탓에 집값이 오른 상황이 아닙니다. 근래에 집값이 급상승한 건 집을 아무리 공급해도 기존의 주택 보유자들이 계속 사재기를 해와 집값이 안정될 수가 없었기 때문입니다. 이는 참여정부 당시에 이미 확인된 일입니다. 문재인 정부 집권 2년 동안 표출된 현상이기도 하고요.

공 : 주택 사재기에 관한 구체적 자료를 갖고 계신지요?

김 : 최근에 제가 확보한 자료에 의하면 우리나라에는 주택이 이미 2,320만 채가 지어져 있습니다. 가구 수는 1인 가구까지 포함하면 2,020만 가구입니다. 주택 공급률이 110퍼센트를 넘었습니다. 여기에서 자기 명의로 집을 갖고 있는 사람들은 1,420만 명입니다. 이게 어떤 뜻이냐? 즉 900만 채나 되는 집을 다주택자들이 소유하고 있다는 것입니다. 누군가 집을 사재기했다는 얘기입니다. 3기 신도시 건설로 새로 지어질 집들을 모두 합쳐봐야 30만 채에 지나지 않습니다. 다주택자들이 갖고 있는 900만 채에 30만 채를 얹는다고 해서 집값이 더 안정되겠습니까? 따라서 집값이 실제로 안정궤도에 진입하려면 집값이 안정될 수밖에 없는 시스템을 창출해야 합니다.

판교 신도시의 악몽을 벌써 잊었나

김헌동 전 「경실련 아파트값 거품빼기 운동본부장」은 3기 신도시 건설이 어째서 토건족과 강남부자들의 배만 결과적으로 불려주게 될 불필요하고 낭비적인 국책사업인지를 자료를 들어가며 조목조목 설명해나갔다. 

김헌동 전 본부장은 3기 신도시는 한강에서 물 한 바가지 퍼내는 데 지나지 않는다는 대단히 냉소적 견해를 피력했다.

공 : 집값을 올리기 위해서 신도시를 건설했다는 말씀은 제가 주택 문제에 관해 문외한인 탓인지는 몰라도 처음 듣는 이야기입니다.

김 : 집값을 의도적으로 올리기 위해서 신도시를 만든 건 물론 아니었습니다. 예를 들어 애초에 판교 신도시와 같은 신도시 건설을 계획할 무렵은 강남의 아파트 평당 가격이 1천만 원 정도로 폭등하던 시기였습니다. 정부에서는 입지가 좋은 미개발 토지에 강남을 빼닮은 신도시를 건설하면 강남 집값을 안정시킬 수 있을 것이라고 판단했습니다. 한데 막상 판교 신도시의 토지를 매입해 분양을 시작할 시점이 되니까 판교 인근인 분당과 과천은 물론이고 저 멀리 서울 강남까지도 평당 2천만 원까지 집값이 치솟았습니다. 그래서 어떻게 됐느냐? 그 영향을 받아 판교 신도시의 평당 분양가마저 1,500~2,000만 원으로 동반상승하고 말았습니다. 판교 신도시가 강남 집값을 잡기는커녕 되레 끌어올린 셈이었습니다.

공 : 의도와 결과가 완전히 빗나간 경우이네요. 끌어내리려다가 오히려 덩달아 끌어올려졌으니까요.

김 : 2시 신도시는 강남 지역을 중심으로 한 집값 상승을 오히려 부추기는 실패작으로 끝났습니다. 참여정부가 2기 신도시의 실패를 만회하기 위해 추진한 정책이 송파 신도시, 즉 위례 신도시 건설이었습니다.

공 : 위례 신도시는 이명박 정부 때 기획해 입안한 건설 프로젝트 아닌가요?

김 : 아닙니다. 참여정부에서 2005년 8월 31일에 발표한 이른바 「8‧31 대책」의 일환으로 내놓은 정책이었습니다. 공급이 완료된 시점이 이명박 정부 때였죠. MB 정부 시기에는 미분양된 주택이 많았습니다. 그러다가 박근혜 정부를 거치고 문재인 정부를 지나며 위례 신도시의 집값이 강남 집값을 판교 신도시가 그러했듯이 도리어 끌어올리면서 위례 신도시 역시 강남에 버금가게 집값이 상승했습니다.

공 : 판교 신도시와 위례 신도시 모두 결과적으로 강남을 넓힌 셈이네요? 집값만 보자면 강남을 견제하는 게 아니라 강남에 그야말로 부역했기 때문입니다.

김 : 강남이 확대되고 마는 역설적 현상이 빚어진 것이죠.

공 : 강남을 호랑이굴에 비유하자면 호랑이를 잡겠다고 호랑이굴에 들어간 신도시들이 자기들도 호랑이 노릇 하겠다고 으스대는 꼴입니다.

김 : 그렇죠.

토지 강제수용은 전두환의 국보위가 남긴 적폐

공 : 남양주와 동탄 같은 곳에서는 주민들이 3기 신도시 건설을 격렬히 반대하고 있습니다. 교통망을 포함해 가뜩이나 취약한 상태인 사회기반시설에 대한 부담이 3기 신도시 건설로 인해 더 가중될 것이라는 우려에서입니다. 그와 같은 반대 논리에 나름 타당한 측면이 있는지요?

김 : 신도시 예정 지역의 주민들이 건설을 반대하는 데에는 몇 가지 이유가 있습니다. 첫 번째 이유는 판교 신도시 때도 그랬고, 위례 신도시 때도 그랬던 것처럼, 정부가 신도시 건설 계획을 공식적으로 발표하기 전에 개발 정보를 미리 입수한 사람들이 사전에 토지를 매입해 지역 주민들을 분노하게 만드는 데 있습니다. 두 번째 이유는 정부가 토지를 강제로 수용하기 때문입니다. 우리나라의 토지 공시지가 제도는 크게 잘못돼 있습니다. 시세의 30프로 가량만 반영하는 탓입니다. 이게 세금을 납부할 적에는 유리할 수도 있습니다. 하지만 정부가 땅주인의 토지를 강제로 뺏어갈 경우에는 이야기가 본질적으로 달라집니다. 이때는 공시지가보다 약간 더 높은 수준에서 보상비를 책정하기 마련입니다. 주민들로서는 우선은 반대할 수밖에 없는 상황입니다.

공 : 강제수용 제도 자체가 하자가 있다는 말씀인가요?

김 : 그렇죠. 이 강제수용 제도는 1980년의 저 악명 높은 국가보위입법회의에서 전두환이 도입한 제도입니다.

공 : 전두환 정권의 유산이네요.

김 : 전두환 정권이 남긴 이 제도가 없어지기는 고사하고 반대로 오히려 더 강화되어왔습니다. 그 결과 현재는 재건축조합과 재개발조합마저도 강제수용권을 행사하는 지경입니다. 심지어 재벌들이 골프장을 지을 때도 이 강제수용권을 전가의 보도로 사용합니다. 그뿐만이 아닙니다. 재벌이 기업도시를 조성할 때에도 강제수용권을 요긴하게 씁니다. 토지에 대한 강제수용권이 민간, 곧 재벌에게 넘어간 겁니다.

공 : 강제수용의 아웃소싱 즉 외주화네요. 국가조차 신중하게 사용해야만 할 기능과 권한의 일부분을 이렇게 무턱대고 외주를 줘도 되는 건가요?

김 : (분개한 목소리로) 안 되죠! 이와 같은 문제들이 자꾸만 생겨나는 제일 근본적 원인은 참여정부에게 있습니다.

공 : 어째서 그렇죠? 재벌들에게 친화적이기로는 이명박 정부와 박근혜 정부가 더하면 더했지, 결코 덜하지는 않을 텐데….

김 : 참여정부 당시 공공아파트의 분양원가를 공개하라는 요구와 여론이 빗발쳤습니다. 그러자 노무현 전 대통령이 “공기업도 장사다”라고 반박하며, “장사하는 사람들에게 원가를 공개라는 건 장사하지 말라는 것”이라는 취지로 말한 적이 습니다. 문제는 노 전 대통령의 이 말씀 후에 공기업이 진짜로 장사하는 곳이 돼버렸다는 것입니다.

“공기업도 장사다” 그 한마디 이후

노무현 전 대통령은 진보진영의 지지를 주로 받아 집권에 성공한 통치자였다. 그러한 노 전 대통령이 내뱉은 “공기업도 장사다”라는 소리는 공기업도 경제논리, 곧 비즈니스 논리에 철저히 충실해야만 한다고 주장하는 인물과 세력들에게 공기업 자유이용권을 선물한 격이었다고 김헌동 전 본부장은 판단하고 있었다.

김 : 장사치가 된 공기업이 갖고 있는 4대 권력이 있습니다.

공 : 어떤 권력이 공기업의 4대 권력인지요?

김 : 첫째는 토지 강제수용권입니다. 둘째는 신도시 독점개발권입니다. 셋째는 토지의 용도변경권입니다. 논밭과 임야를 택지나 상업용지로 바꿔줄 수 있는 도깨비방망이 같은 신묘한 권한이 바로 토지의 용도변경권입니다. 마지막으로 넷째는 개발이익에 관한 정보독점권입니다. 이렇게 실로 막강하고 어마어마한 권력을 수중에 틀어쥔 공기업들이 점령군처럼 불쑥 나타나 토지를 강제로 수용하겠다고 엄포를 놓으니 계획대상 부지의 주민들로서는 자신들의 절박한 이해와 요구를 대변해줄 협의체를 조직한 다음 항의집회를 열고 반대시위를 벌이는 일에 자연스럽게 나서게 됩니다. 정부가 일방적으로 정해둔 토지보상비보다 한 푼이라도 더 받아내려면 주민들에게는 다른 선택의 여지가 없습니다.

공 : 주민들이 신도시 건설에 반대하는 두 번째 이유는 뭔가요?

김 : 지금 2기 신도시도 제대로 완성되지 않은 상태입니다. 당장 남양주의 다산 신도시만 살펴봐도 채 마무리가 되지 않았습니다.

공 : 저도 작년 이맘때 남양주에 몇 번 들를 일이 있었는데, 건물들이 전부 올라가기는커녕 여기저기서 한창 열심히 땅을 밀고 있는 형편이었습니다.

김 : 아직도 건설 중이고 공사판인 장소들이 부지기수입니다. 교통망 등의 기반시설이 채 완비되지도 않은 데들에다가 추가로 3기 신도시를 덧씌우겠다고 하니, 정상적 사고의 사람이라면 당연히 반대하는 게 맞습니다.

공 : 저 같은 똘끼 충만한 인간도 강력히 반대했을 겁니다. 나도 당장 죽을 판국인데, 무슨 빌어먹을 신도시냐고요.

김 : 국가가 내 땅을 아무 이유 없이 부당하게 빼앗아간다면 무조건 반대해야 올바른 선택일 겁니다. 왜냐하면 일방적이고 비민주적인 정책추진 방식이야말로 적폐 중의 적폐인 까닭에서입니다. 다른 누구도 아닌 전두환이 확립해놓은 방식이거든요.

공 : 국토교통부 장관 사무실에 전두환 사진 걸어놓아도 별로 이상한 상황이 아니겠네요.

김 : 3기 신도시는 집값 안정에 도움도 되지 않습니다. 신도시 건설이라는 게 무엇입니까? 기름진 논밭과 멀쩡한 임야에다가 아파트 짓는 일입니다. 2~3백만 원짜리 땅값에 5백만 원쯤 하는 건물값을 합친 게 신도시 아파트의 원가입니다. 이 평당 원가가 8백만 원짜리 집을 수도권에서는 평당 가격 1천 5백만 원에 팔고 있습니다. 아파트의 적정 이윤을 원래는 5퍼센트 정도로 산정하고 있습니다. 8백만 원의 5프로는 40만 원입니다. 실상은 어떻습니까? 40만 원의 적정 수익을 뛰어넘어도 터무니없이 뛰어넘어 600~700만원의 마진이 발생하고 있습니다. 적정 이윤의 무려 10~15배의 폭리를 신도시 건설의 구실 아래 재벌 계열 건설사들은 물론이고 공기업들까지 챙겨가는 겁니다. 현재의 신도시 건설은 공기업과 토건귀족들의 배만 불려주는 정책에 불과할 뿐입니다. 한마디로, 더 이상은 필요 없는 시책입니다. 우리나라의 주택보급률이 115퍼센트에 이르고 있습니다. 서울과 수도권에 공급된 주택 숫자 역시 이미 충분합니다. 문제는 여러 채의 주택을 사들여 사재기한 사람들에게 있습니다. 이런 사람들이 집을 팔도록 유도하는 정책이야말로 진정한 의미의 공급확대 정책인 이유입니다. 900만 채의 주택을 사재기하고 있는 다주택자들이 보유한 물량이 주택시장에 쏟아지게 하는 정책이 효과적 주택공급 정책인 것입니다.

연희동 빨간 바지의 신화는 현재진행형

공 : 개발정보 사전 유출의 역사는 수십 년 된 해묵은 고질병입니다. 오죽하면 전두환 전 대통령의 부인인 이순자 씨에게 ‘연희동 빨간 바지’라는 야릇한 별명이 붙었겠습니까? 얼마 전에는 집권여당인 더불어민주당 소속 국회의원으로 과천‧의왕을 지역구로 삼고 있는 신창현 의원이 택지개발 정보유출 혐의로 시민단체로부터 고소‧고발을 당하기도 했습니다. 이 망국적 개발정보 사전 유출 사태는 어째서 좀처럼 근절되지 않는 것인가요?

김 : 명실상부한 선진 민주주의 국가라면 신도시 건설 같은 국토개발 정책이 투명한 합의 하에 이뤄져야만 합니다. 우리나라의 현실은 이와는 영 딴판입니다. 외진 밀실에 극소수의 몇몇 당국자가 모여서 개발 관련 정책을 결정합니다. 그리고서는 폭넓은 국민 의견 수렴과 주민들과의 충분한 공감대 형성 없이 군사작전 전개하는 것처럼 전격적으로 발표하고 실행합니다.

공 : 쿠데타 식으로 개발이 이뤄지네요.

김 : 그렇죠. 그런 방식이 적폐 중의 적폐인 겁니다. 우리는 수많은 후손들에게 온전히 물려줘야만 할, 수도권의 허파와도 같은 역할을 맡아온 그린벨트를 훼손하면서까지 개발을 강행하는 정책을 정치인 몇 명과 공무원 몇 사람이 밀실에 몰래 둘러앉아서 문 걸어 잠그고 그들끼리 결정을 해왔습니다. 그러니 개발정보만 은밀히 빼내면 일확천금의 불로소득을 일거에 횡재하는 일은 일도 아니게 된 겁니다. 박정희 정부 때 채택된 이 낡은 방식이 지금은 문재인 정부에서도 변함없이 계승되고 있습니다.

공 : 문재인 정부와 그 지지자들은 전두환 씨 부인 이순자는 욕하면서도, 이순자로 하여금 ‘연희동 빨간 바지’의 전설을 낳게 한 정책결정 방식은 서슴없이 물려받은 것이네요?

김 : 박정희-이순자 방식을 문재인 정부 들어서도 그래도 고집하고 있는 것이죠.

김헌동 본부장은 ‘박정희-전두환’이라는 표현 대신에 ‘박정희-이순자’라는 표현을 썼다. 정보를 빼내는 작업은 남편이 담당하고, 불법적으로 유출된 개발정보로 토지에 알박기를 하는 일은 아내의 몫이었던 한국사회의 오랜 부동산 재테크 역할 분담 원리를 그는 풍자적으로 야유하고 있었다.

공 : 자기들도 어차피 똑같이 행동할 거면서 왜 구태여 이순자 씨와 그 남편인 전두환 씨를 허벌나게 욕하는지 모르겠네요.

김 : 전두환-이순자 부부와 자기네는 뭔가 다르다는 걸 증명해줄 알리바이가 필요하기 때문이겠죠.

공 : 일종의 파운데이션. (웃음)

김 : 사람이 다른 게 다이면 그것도 다르긴 다른 거라고 통 크게 평가해줄 수야 있겠죠. 그렇지만 국민들 눈높이에서는 과거 군사정부 시절의 방식이나 현재의 문재의 정부의 방식이나 주택 정책에서는 별다른 차별성이 목격되지 않을 수 있습니다. 아파트값 올리는 모습을 보면 예전이나 지금이나 정부정책이 강남에 집 가진 1프로 특권층과 재벌기업들, 그리고 토건업자들만 이롭게 해주는 결과를 야기하기 때문입니다. 한쪽이 너무나 못하니까 “다른 쪽은 좀 잘하겠지” 하는 기대감을 갖고서 국민들이 정권을 바꿔봤는데, 결국은 지금의 문재인 정부 역시 강남 집값을, 더 넓게는 서울 집값과 대한민국 땅값을 잔뜩 올려놨을 따름입니다. (②편에서 이어짐)